Ist ein Käufer gefunden und sind Preis sowie wesentliche Bedingungen abgestimmt, beginnt die notarielle Phase des Immobilienverkaufs. Für Eigentümer ist wichtig zu verstehen, was der Notar übernimmt, welche Punkte vorher geklärt sein sollten und wann der Kaufpreis tatsächlich fällig wird.
In diesem Ratgeber
- Warum braucht ein Immobilienverkauf einen Notar?
- Was sollte vor dem Notarauftrag feststehen?
- Welche Rolle spielt das Grundbuch?
- Wie läuft die Beurkundung ab?
- Wann wird der Kaufpreis fällig?
- Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld?
- Wann erfolgt die Übergabe?
- Wie LIVIQO den Notarprozess vorbereitet
- Häufige Fragen
Warum braucht ein Immobilienverkauf einen Notar?
Der Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien wird notariell beurkundet. Die Notarin oder der Notar ist dabei neutral und berät beide Vertragsparteien unabhängig. Ziel ist ein rechtssicherer Vertrag und ein sicherer Leistungsaustausch: Der Käufer soll erst zahlen, wenn sein Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist, und der Verkäufer soll sein Eigentum nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.
Was sollte vor dem Notarauftrag feststehen?
Vor Erstellung des Kaufvertragsentwurfs sollten die wirtschaftlichen Eckpunkte möglichst klar sein. Dazu gehören insbesondere Kaufpreis, Käufer und Verkäufer, Kaufgegenstand, mitverkaufte Gegenstände, gewünschter Übergabezeitpunkt und bekannte Besonderheiten wie bestehende Mietverhältnisse, Rechte oder Belastungen.
Je sauberer diese Informationen vorbereitet sind, desto weniger Rückfragen entstehen im Vertragsentwurf.
Welche Rolle spielt das Grundbuch?
Das Grundbuch zeigt Eigentumsverhältnisse und eingetragene Belastungen. Dazu können beispielsweise Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder Dienstbarkeiten gehören. Nicht jede Eintragung kann oder muss gelöscht werden. Deshalb sollten Besonderheiten früh erkannt werden, damit sie im Verkaufsprozess und im Kaufvertrag richtig berücksichtigt werden.
Wie läuft die Beurkundung ab?
Vor dem Termin erhalten die Parteien einen Vertragsentwurf zur Prüfung. In der Beurkundung wird der Vertrag vollständig verlesen und erläutert. Offene Fragen und letzte Änderungswünsche können geklärt werden. Mit der Unterzeichnung durch die Beteiligten und den Notar ist die Beurkundung abgeschlossen. Ob für die Wirksamkeit oder den Vollzug noch Zustimmungen oder Genehmigungen erforderlich sind, klärt das Notariat im konkreten Fall.
Wann wird der Kaufpreis fällig?
Der Kaufpreis wird nicht automatisch am Tag der Unterschrift fällig. Üblicherweise müssen zunächst bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören unter anderem die Eintragung der Auflassungsvormerkung, erforderliche Genehmigungen, gegebenenfalls Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Grundbuchbelastungen und die Klärung gesetzlicher Vorkaufsrechte.
Sobald die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zahlen.
Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld?
Ist noch eine Bank im Grundbuch eingetragen, kann der Verkauf trotzdem durchgeführt werden. Häufig koordiniert der Notar die Ablösung der Finanzierung und die Löschung der Grundschuld. Entscheidend ist, dass die notwendigen Löschungsunterlagen rechtzeitig vorliegen und die offene Darlehenssumme aus dem Verkaufserlös abgelöst werden kann.
Wann erfolgt die Übergabe?
Der Zeitpunkt für Besitz, Nutzen und Lasten wird im Kaufvertrag geregelt. In vielen Fällen findet die tatsächliche Übergabe nach vollständiger Kaufpreiszahlung statt. Dabei werden Schlüssel, Zählerstände und der Zustand der Immobilie dokumentiert. Sinnvoll ist ein schriftliches Übergabeprotokoll.
Wie LIVIQO den Notarprozess vorbereitet
Ein Makler ersetzt keine notarielle oder rechtliche Beratung. Wir sorgen aber dafür, dass die verkaufsrelevanten Informationen vor dem Notarauftrag sauber zusammengeführt werden. Dazu gehören Käuferdaten, Kaufpreis, mitverkaufte Gegenstände, bekannte Besonderheiten und die Abstimmung des gewünschten Übergabezeitpunkts.
Mehr zum gesamten Ablauf finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen. Wenn Sie zunächst wissen möchten, welchen Marktwert Ihre Immobilie aktuell hat, starten Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung.
Häufige Fragen
Wer wählt den Notar aus?
Die Parteien können sich auf einen Notar ihrer Wahl verständigen. Wichtig ist die Neutralität des Notars gegenüber Käufer und Verkäufer.
Wann bekommt der Verkäufer sein Geld?
Nach Eintritt der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt anschließend innerhalb der im Kaufvertrag vorgesehenen Frist.
Kann eine Immobilie mit laufender Finanzierung verkauft werden?
Ja. Bestehende Darlehen und Grundschulden müssen dabei frühzeitig mit Bank und Notar abgestimmt werden. Mehr dazu erklären wir im Ratgeber Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit.
Quellen und weiterführende Informationen
Quelle: Notar.de, Immobilienkauf und Immobilienverkauf sowie Informationen zur Kaufpreisfälligkeit und § 12 WEG zur Veräußerungszustimmung. Stand: September 2026.
