Ein laufender Immobilienkredit verhindert einen Verkauf nicht. Viele Häuser und Wohnungen werden verkauft, obwohl im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen ist und das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Wichtig ist, die Finanzierung frühzeitig in den Verkaufsprozess einzubeziehen.
In diesem Ratgeber
- Kann ich eine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?
- Was sollte vor dem Verkaufsstart geklärt werden?
- Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
- Wie wird die Grundschuld gelöscht?
- Was passiert, wenn der Kaufpreis niedriger als die Restschuld ist?
- Kann der Kredit auf eine andere Immobilie übertragen werden?
- Verkaufsstrategie und Finanzierung zusammen denken
- Häufige Fragen
Kann ich eine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?
Ja. Der bestehende Kredit muss dabei entweder abgelöst oder in einer mit der Bank abgestimmten Form fortgeführt werden. In der Praxis wird die offene Darlehenssumme häufig aus dem Kaufpreis zurückgeführt. Die erforderlichen Löschungsunterlagen und Ablösebedingungen werden rechtzeitig zwischen Bank und Notariat abgestimmt. Im Regelfall müssen die für die Lastenfreistellung nötigen Unterlagen bereits vorliegen, bevor der Kaufpreis fällig wird.
Was sollte vor dem Verkaufsstart geklärt werden?
Eigentümer sollten frühzeitig die aktuelle Restschuld, bestehende Sondertilgungsrechte, das Ende der Zinsbindung und die Bedingungen einer vorzeitigen Ablösung kennen. Diese Informationen sind wichtig, weil sie beeinflussen, welcher Nettoerlös nach Verkauf und Darlehensablösung verbleibt.
Eine aktuelle Ablöseauskunft der Bank schafft hier deutlich mehr Sicherheit als eine grobe Schätzung aus dem ursprünglichen Tilgungsplan.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wird ein Immobiliendarlehen während einer laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die Höhe und sogar der Anspruch im Einzelfall geprüft werden sollten. Vertragliche Sondertilgungsrechte und bestimmte Kündigungsmöglichkeiten können die Berechnung beeinflussen.
Deshalb sollte eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung nicht erst nach Annahme eines Kaufangebots thematisiert werden.
Wie wird die Grundschuld gelöscht?
Ist zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld eingetragen, benötigt der Notar in der Regel die entsprechenden Löschungsunterlagen. Der Notar kann die Ablösung so koordinieren, dass ein Teil des Kaufpreises direkt zur Rückzahlung des Darlehens verwendet wird und die nicht mehr benötigte Grundschuld anschließend gelöscht werden kann.
Die konkrete Abwicklung hängt vom Kaufvertrag und den Vorgaben der Bank ab.
Was passiert, wenn der Kaufpreis niedriger als die Restschuld ist?
Dann reicht der Verkaufserlös allein nicht zur vollständigen Ablösung des Darlehens. Ein Verkauf ist in dieser Situation nicht automatisch ausgeschlossen, muss aber zwingend vorab mit der Bank abgestimmt werden. Eigentümer sollten die Finanzierungslücke kennen, bevor sie einen verbindlichen Kaufvertrag eingehen.
Kann der Kredit auf eine andere Immobilie übertragen werden?
In bestimmten Konstellationen kann ein Sicherheitentausch oder eine andere Fortführung der Finanzierung infrage kommen. Ob die Bank zustimmt und welche Bedingungen gelten, muss individuell geklärt werden. Das ist keine Standardlösung, kann aber bei einem geplanten Ersatzkauf relevant sein.
Verkaufsstrategie und Finanzierung zusammen denken
Der erzielbare Marktpreis sollte unabhängig von der Restschuld realistisch ermittelt werden. Die Finanzierung ist eine persönliche Rahmenbedingung des Verkäufers, aber kein Marktwertfaktor für den Käufer. Umso wichtiger ist es, Marktwert, offene Finanzierung und möglichen Nettoerlös getrennt zu betrachten.
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Häufige Fragen
Muss der Kredit vor dem Notartermin vollständig abgelöst sein?
Nein. Die Ablösung kann im Rahmen des notariellen Vollzugs aus dem Kaufpreis erfolgen. Wichtig ist, dass die Bank und der Notar rechtzeitig die notwendigen Informationen und Unterlagen erhalten.
Wer fordert die Löschungsbewilligung an?
Die konkrete Abstimmung erfolgt häufig im Rahmen des Notarprozesses. Je nach Bank und Ablauf können Verkäufer oder Notariat Unterlagen anfordern. Entscheidend ist, dass dies frühzeitig angestoßen wird.
Sollte ich vor der Vermarktung mit meiner Bank sprechen?
Ja. Restschuld, mögliche Ablösekosten und besondere Vertragsrechte sollten vor einer verbindlichen Preisentscheidung bekannt sein.
Quellen und weiterführende Informationen
Quelle: Verbraucherzentrale, Baufinanzierung vorzeitig ablösen. Stand: September 2026.
Quelle: Bundesnotarkammer – Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises.
